购买私人岛屿的入门指南

房产中介为了卖出一套房产有时必须付出加倍努力。在绝大多数情况下，这意味着在下班以后还要带客户看房或者驾车出城。而对于爱德华•德•马莱•摩根(Edward de Mallet Morgan)来说，加倍努力意味着脱掉外衣和鲨鱼一起游泳。

德•马莱•摩根为房地产代理商莱坊(Knight Frank)出售加勒比海上的私人岛屿。当有客户怀疑生长在这片海域的铰口鲨可能会伤人时，他有义务向客户证明他们的想法是错的。

欢迎来到“曲高和寡的炫耀性资产世界”他说。

目前全世界可供出售的私人岛屿不计其数，例如爱琴海中面积仅三英亩的礁石岛，遥远的巴哈马群岛中的生态前哨，以及塞舌尔群岛中的豪华度假村。私人岛屿非常昂贵，建设成本就像天文数字，同时陷阱也不少。英国《金融时报》采访了多名销售私人岛屿或有在私人岛屿上生活经验的人士，试图弄清在购买私人岛屿时如何避开麻烦。以下是我们关于购买私人岛屿的七条建议。

“私人岛屿永远是一个梦想：这不是一件容易实现的事，也一点都不平淡无奇。这是一件非常特别的东西。”约翰•布兰考(John Bracco)表示，他是佳士得国际房地产(Christie’s International Real Estate)下属子公司Immobilsarda的销售主管。布兰考的业务主要分布在意大利附近海域，他表示，私人岛屿能够提供很好的私密性以及与自然的联系。在地中海地区，他补充称，私人岛屿还具有稀缺价值：“这里和有数百个私人小岛可供出售的加勒比海不同。”

不管你在哪里买岛，总会遇到一些复杂情况。布兰考称，在意大利附近海域，几乎所有岛屿都归国家所有并且不可出售。可供出售的岛屿通常也都具有限制开发的严格条款。但即便如此，他说:“也还是有人想要购买他们无法在上面建房子的岛屿。”

交易多以股权出售的方式进行，德•马莱•摩根表示。所有，因此在加勒比海的绝大部分地区，购买私人岛屿的交易受英国法律体系管辖，这使得相关交易相对简明直接。很多具有永久地权的岛屿都归控股公司

在泰国以及亚洲其他地区，具有永久地权的岛屿非常少见，外国人通常被禁止拥有岛屿，岛屿买方在最终确立所有权时也可能遇到困难，他补充称。在南太平洋国家瓦努阿图，不存在永久地权土地，但在任何时刻都可以通过支付一笔费用的方式延长土地租赁期。

一旦你买下了专属于你的岛屿，等待你的下一个问题就是岛上建设。在加勒比海地区，对岛屿的所有权可延展至高水位线处，建设码头还需获得特别许可。

为了赚钱还是享乐？

购买一座岛屿以供私人使用，类似于购买一座昂贵的住宅，约翰•克里斯蒂(John Christie)表示。他是巴哈马房产中介机构HG Christie的首席执行官，“每天从早到晚都在售卖岛屿”。

但如果你想把你的私人岛屿打造成一个商业项目，将可能面临更加复杂的情况。在巴拿马群岛，出于商业目的购买岛屿的买家需要获得来自政府投资管理部门的批准。据克里斯蒂估计，巴拿马地区约80%的购岛者都是出于家庭居住目的，这有助于他们以更快的速度走完政府审批流程。但他表示，拿到政府许可以后，有些人确实会转而实施营利性的商业计划。

 

克里斯蒂服务的很多买家都“想要像理查德•布兰森(Richard Branson)一样”，他表示。这位英国企业家是购买私人岛屿的先行者。1978年，他以18万美元的价格购买了位于英属维京群岛的内克尔(Necker)岛，此后将该岛逐渐打造成一个豪华度假村。如今在内克尔岛上住一晚的价格高达5000美元，30名宾客则可用每晚7.75万美元的价格包下全岛。

“小管岛”(Little Pipe Cay)是一座面积38英亩的小岛，位于巴拿马群岛的埃克苏马(Exumas)列岛地区。这座岛之前的主人在对比衡量了购买一条超级游艇或购买一座私人岛屿的优缺点后，选择买下了这座小岛。“他们选择买岛是因为岛屿可能增值。”德•马莱•摩根表示。亿万富翁迈克•丁曼(Michael Dingman)买下并开发了这座岛——他是Shipston Group的前任总裁，还曾担任福特汽车(Ford)和时代华纳的(Time Warner)董事，他于2017年去世——这座岛目前由莱坊以8500万美元的价格代理出售。

你需要非常有钱

毫无例外的是，私人岛屿非常昂贵。但这很可能无法阻止很多私人岛屿买家。在巴哈马群岛，岛屿的售价不等，有以70万美元的价格“购买一座面积3英亩、有一些空地”的岛屿，也有以7000万美元的价格购买一座“面积100英亩、已完全开发的岛屿，或者面积700英亩、尚未被开发的岛屿”，克里斯蒂表示。

马库斯•贡多洛•戈登曾经卖出过的最便宜的岛屿——“面积极小，规划方面的麻烦很多，一座很棒的绿色小岛“——要价500万欧元。贡多洛•戈登表示，在希腊国内及周边地区，一座岛屿的平均价格为1000万欧元至2000万欧元，最贵的可能达到8500万欧元，他的公司Incognito Properties出售位于世界各地的岛屿。

 

靠近巴拿马，有三座连在一起的岛屿目前正在挂牌出售。买家仅需开发这些岛屿1800英亩总面积中的30%，开发必须以环保的方式进行。1亿美元的价格看似令人咋舌，但买家得到的并不仅仅是房地产，还有一份具有国际价值的传家宝”，岛屿联合销售方汉娜•阿亚拉(Hana Ayala)表示。

对于绝大多数岛屿买家来说，昂贵价格造成的影响较为有限。选择抵押贷款的人并不多。“我遇到的买家中从未有人贷款。”德•马莱•摩根表示。在埃克苏马的岛屿所有者中，有对冲基金经历、来自NBA和NFL的特许经营业主、以及足球俱乐部老板。演员约翰尼•德普(Johnny Depp)以及魔术师大卫•科波菲尔(David Copperfield)也在这一地区拥有私人岛屿。

其他岛屿所有者包括甲骨文(Oracle)的联合创始人拉里•埃里森(Larry Ellison)以及演员李奥纳多•迪卡普里奥(Leonardo DiCaprio)。马龙•白兰度(Marlon Brando)于二十世纪六十年代买下法属波利尼西亚的一整个环礁。这个环礁曾经是塔希提酋长们娱乐的地方，如今已经被“白兰度度假村”占据。

做好驾船的准备

购买一座岛屿使你有机会在距离大陆几分钟或者距离海岸几英里的地方“创造你自己的王国”，LandVest负责美国东北部地区的房地产经纪人乔•索特韦尔(Joe Sortwell)表示。

但打造此类王国也可能让人大伤脑筋。将建筑材料从大陆运到岛上将显著推高建筑成本，而保证岛屿的自给自足和可持续发展性则是很难实现的目标。

“建筑成本无疑会奇高无比，因为任何材料都必须用船或飞机运到岛上。”贡多洛•戈登称，“在大陆每平米3000美元的建筑标准在岛上的花费可能会翻一倍。”他表示。

马克（这并不是他的真名）拥有拉塔罗(Lataro)岛，这是瓦努阿图附近一座面积719英亩的岛屿，他花了十年时间在这座长满丛林的岛上进行建设。据他估计，从该地区其他地方运到岛上的建筑材料能装满60个集装箱，其中绝大部分靠的是一只为此运输任务专门打造的驳船。拉塔罗岛目前通过Incognito Property以995万美元的价格挂牌出售。

“现实是，你可以用500万美元至1500万美元的价格买下不附带任何建筑物的岛屿。而实际的购买价格应当包括岛屿的开发成本与时间成本。”德•马莱•摩根表示。

考虑后勤问题

当拉塔罗岛的建筑工程启动时，马克成箱成箱地购买锯子。本地劳动力同样带来了挑战：“他们不知道如何使用螺丝起子。”

“你必须百分之百地自给自足：有机污水处理，太阳能面板、一口井、一颗用于连接互联网的卫星。在咸水岛上你还必须有一口附带海水淡化设备的井。”布兰考说。

高度的与世隔绝是以牺牲便利性为代价的。“如果你身处最偏远的法属波利尼西亚，有人被鲨鱼咬伤，你必须思考的是：‘我距离文明有多远的距离？’”德•马莱•摩根称。

但岛上生活也有一大优点，马克说——他在自己位于新西兰海岸附近的游艇上对我讲到。“我们发现那座岛屿是一个避税天堂——这是一个实实在在的巨大红利。我们为岛屿运营所支付的费用，都在税收中抵减了。因此运营岛屿变成了免费的。”

考察你的邻居

”我见过很多外籍人士乘兴而来却遭遇重大挫折，他们把本地居民当作白痴，因为本地居民具有不同的做事标准和价值观。”马克说，他聘用本地人并尊重他们的做事方式。

不过马克也曾遇到过一些曲折。“当我们来到岛上时，一些村落之间正在经历战争，村民们互相残杀。如果你解雇他们，他们真的会到你这里来并试图把你干掉。”他表示。

岛屿买家们最主要的需求之一是私密性，但不速之客很难防范。“你可以在荒无人烟的地方拥有一座属于你的岛屿，随后你会发现一艘150米长的超级游艇突然出现并停泊在岛边。如果游艇上的人玩迪斯科，你完全能够听见，岛的周围还会响彻水上摩托艇的尖啸声。

你还应考虑谁可能很快会成为你的邻居。在瓦努阿图和范围更广的太平洋岛屿上，马克说，“土地面积较广的岛屿似乎都被中国人买光了。”甚至有传言称，在中国与瓦努阿图主岛埃斯皮里图桑托岛(Espiritu Santo)之间将开通直航航班，作为中国“一带一路”计划的一部分——该计划关注陆路运输“带”以及海上航运线或者“路”——这预示着投资将大量涌入瓦努阿图地区。

关注潮水

除了上述平淡无奇的注意事项之外，还有一个与生存关系更紧密的问题。在“小管岛”，每座建筑都有可遥控操作的百叶窗，仅需按一下按钮百叶窗就能统一关闭。加勒比海上的洪水与飓风可能造成巨大灾难，气候变化也令人担忧。

“对于岛屿来说，这是一个重大问题。”贡多洛•戈登称，“希腊的岛屿较为多山，因此你可以将你的别墅建在山顶。但在马尔代夫的某些岛屿，地势最高点海拔仅约1.5米。如果你的这座岛屿同时又处在旋风带，就很成问题了。”