央广网北京9月21日消息（记者门庭婷）9月20日，广州市人民政府办公厅发布了《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，提出了调整住房限购政策实施区域范围，非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年。同时解除黄埔、番禺、花都、白云区部分地区的限购。
业内人士纷纷表示，广州作为率先调整限购区域降低社保年限的一线城市，释放了积极信号。
广州优化限购及增值税免税年限政策，进一步激发市场需求的释放
根据广州的最新政策，二手房增值税免征期“5年改2年”，非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，该政策旨在促进商品房流通和循环，更好地满足新市民、年轻人、外来人口扎根广州市的诉求。
李宇嘉表示，目前，各大城市住房需求转向改善型需求，广州市换房需求也比较突出，但同时，广州市外来人口规模大，数量超过1000万，刚需规模也较大，呈现出刚需和改善齐头并进的态势。增值税免征期“5年改2年”的目的，就是为了降低交易环节成本，促进卖一买一的顺畅，既满足刚需，也疏通换房需求，确保刚需和改善、新房和二手住房的良性循环。
据中指监测数据显示，广州新建商品住宅成交自4月份以来，已连续4个月持续下滑，8月新建商品住宅成交仅为50.4万㎡，环比下降0.6%，同比下降25.7%，8月新建商品住宅供应为56.9万㎡，同比下降40.8%。
中指研究院广州分院研究主管陈雪强分析称，无论从供应端还是成交端来看，当前市场供求规模已处于历史低位水平。9月的前两周成交商品住宅26万㎡，环比8月上半月成交增加2.4%，在执行“认房不认贷”政策后成交未出现明显增长。
从此次出台限购优化政策来看，陈雪强表示，将番禺、黄埔、花都以及白云北部4镇纳入非限购区域，将明显放宽本市户籍及非本市户籍在这4区的购房资格，短期内也将带动这些区域成交量的明显上升。同时也降低了非本市户籍在中心五区及南沙区的购房资格，将整体提振广州房地产市场活跃度及购房信心，进一步激发市场需求的释放。
对于北上深将如何跟进这一问题，中指研究院市场研究总监陈文静称：“短期来看，北京、上海、深圳限购政策亦存在优化空间和预期，预计一线城市政策调整力度取决于市场恢复程度，未来有望按照因区施策原则，或结合人口、人才政策去优化限购政策，如取消郊区限购、降低社保年限要求、增加特定人群购房套数、优化离婚购房限制等。”
9月已有11城全面取消限购，二线城市有望全面取消已出台的限制性政策
在广州打响一线城市优化限购第一枪前，9月已有11城全面取消限购。9月19日，无锡市出台全市域取消限购、落实“认房不认贷”等20条新政策。武汉市出台全面取消限购、支持多孩家庭购房、设立房企“白名单”等10条措施。而西安市住房和城乡住建局也进一步优化调整限购范围，二环以外区域取消限购。
陈文静分析认为，二线城市有望全面取消过去在市场过热阶段出台的限制性政策。她提到，一线城市政策调整取决于市场恢复程度，未来有望按照因区施策原则，优化限购政策。另外，降低首付比例、降低房贷利率加点数、降低交易税费等也是一线城市政策优化方向，同时京沪普宅认定标准已十年未作调整，存在优化空间。
从政策效果上看，根据中指研究院监测，新房成交方面，上周（9月11日-9月17日），重点城市网签数据出现一定回升，重点50城新房销售面积环比增长17.0%，但同比仍下降17.7%，绝对规模为2023年以来周度销售面积低位。其中，北京、上海、广州、深圳、南京销售量环比均增长，增幅普遍高于20%。
二手房成交方面，上周（9月11日-9月17日），重点11城二手房成交套数环比小幅回升6.4%，在低基数下同比增长40.9%，但绝对规模仍处在今年2月以来周度低位。其中北京环比增长25.5%，深圳、成都、苏州环比也出现不同程度增长。
从房价来看，根据中指研究院9月17日监测数据，北京二手房挂牌均价较9月10日继续小幅上涨0.04%，上海微跌0.02%，跌幅继续收窄，北京、上海二手房挂牌价格走势整体相对平稳。综合来看，核心城市政策效果逐渐显现。
根据中指研究院监测，9月截至20日，全国已有超40城市落实“认房不认贷”，南京、合肥、济南、青岛等11城全面取消限购政策，广州、天津、西安等7城优化限购政策。一线城市放松限购政策，释放了更加积极信号，有助于进一步提振市场信心，巩固当前市场修复预期。
从全国市场趋势来看，陈文静表示，核心城市随着政策进一步跟进落实，市场有望逐渐企稳恢复，从而带动全国房地产市场逐渐筑底企稳，价格整体稳定，其中三四线城市价格短期或延续下跌态势。
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